REMAX PREMIER

Чтобы делать какие-то выводы следует понимать экономические механизмы происходящего финансового кризиса. И, так как Турция все же находится на планете Земля, кризис ее коснется. Аналитический отдел нашей компании попытался разобраться - по какому возможному сценарию будет проходить кризис в Турции и как не только сохранить свои вложения в турецкую недвижимость, но и при грамотном инвестировании приумножить их.

Для того, чтобы прогнозировать развитие финансового кризиса и его влияния на Турцию начать хотелось бы о глобальных причинах этого кризиса.

Как всегда, заварушку начали США. А так как экономика всего мира завязана на долларе, то когда экономика США хворает, то становится не по себе всему миру.

Причина нового кризиса очевидна – «перенадутость» американской экономики. То есть американцам просто не хватает денег, чтобы купить товары, имеющиеся на американском рынке. Поэтому они берут кредиты. Много кредитов. А возвращать? Вот с этим сейчас у американцев проблемы.
Первая волна нового кризиса – ипотечный кризис.

Миллионы американцев покупали дома в кредит, не задумываясь, смогут ли они эти кредиты выплатить. А банки рады стараться – количественные показатели (и приписки) свойствены отнюдь не только советской экономике. Когда же невозврат кредитов стал массовым – понеслось.

Первыми стали падать ипотечные агентства. Только за 2008 г. крупнейшие в США ипотечные агентства Freddie Mac и Fannie Mae понесли убытки в 14 миллиардов долларов, а ведь год еще не кончился. А ведь эти агентства выступают гарантами по ипотечным кредитам на сумму в 5,3 триллиона долларов, это примерно половина всего американского рынка ипотеки. При этом, по неофициальным оценкам, оба агентства могут контролировать долговые обязательства на общую сумму в восемь триллионов долларов. В любом случае, банкротство Freddie Mac и Fannie Mae означало бы крах финансовой системы США. Для предотвращения худшего сценария, правительство их просто национализировало. Но убытки то никуда не делись!
Следующий этап – кризис банковский.

Падение акций ипотечных компаний, в которые вложили огромные средства американские (и не только) банки, вызвало эффект домино – стали падать крупные банки. К 18 сентября из пяти крупнейших банков США два было куплено за бесценок, один обанкротился, а еще два – Голдман Сакс и Морган Стенли – судорожно искали, кому бы продаться, не брезгуя даже китайскими брокерскими конторами. Их акции за этот год подешевели на 30-70 %, это катастрофа. В конце концов, 21 сентября Федеральная резервная система США разрешила им изменить статус с независимых инвестиционных банков на банковские холдинги. Таким образом, в США не осталось независимых инвестиционных банков. В новом статусе банки будут подвержены жесткому контролю со стороны государства, а взамен получат право на новые государственные кредиты, а также смогут работать с счетами частных лиц, чего независимые инвестиционные банки делать не могут.

Если такая ситуация с крупнейшими банками, то что уж говорить о более меких – их судьба плачевна. 20 сентября в Западной Вирджинии власти США закрыли небольшой Ameribank. Банк действительно небольшой, объем его активов составлял 115 миллионов долларов, а депозитов - 102 миллиона долларов. Но, таким образом, в США обанкротился уже двенадцатый банк с начала 2008 года. Для сравнения, за весь 2007 г. в США обанкротилось всего 3 банка. При этом, по итогам первого полугодия 2008 года в список "проблемных" американских банков были внесены 117 кредитных организаций из примерно 8500 существующих. Среди обанкротившихся в 2008 году банков - IndyMac, активы которого составляли 32 миллиарда долларов, а на депозитах было 19 миллиардов долларов.

Далее, начали падать вложившие большие средства в банковские акции страховые компании, которые, к тому же, страховали возврат ипотечных кредитов. Крупнейшая американская страховая компания – AIG – фактически оказалась банкротом, за последний год ее рыночная стоимость снизилась на 96,61 процента до 6,08 миллиарда долларов. Только вмешательство государства спасло ее от ликвидации.

Паника распространилась по рынку. И есть отчего – если клиент вложил некие средства в некие акции, то он вряд ли будет флегматично наблюдать за тем, как курсы этих самых ценных бумаг падают в разы, денежки-то сгорают! С другой стороны, для того, чтобы осуществлять текущие платежи (с клиентами там расплатиться, за коммуналку и т.п.) банкам и финансовым компаниям нужны живые деньги, а где ж их взять, если который месяц работа идет только в убыток? Итак, акции надо продавать!
И мы переходим к кризису биржевому

Лидировали снова США - 16 сентября основной фондовый индекс США Доу-Джонс пережил самое резкое падение с момента терактов 11 сентября 2001 года, упав до 10917 пунктов, тогда как еще полгода назад казалось, что он приколочен гвоздями к отметке в 12 тысяч. Начали рушится европейские и азиатские биржи – американские компании срочно сбрасывали европейские ценные бумаги, опять-таки пытаясь получить наличку. Не минул биржевой кризис и Россию с Украиной - 16 сентября индекс РТС упал более чем на 11 процентов, а ММВБ - более чем на 17 процентов, на следующий день, дабы не допустить еще большего обвала, торги были просто приостановлены. Украинский индекс фондового рынка ПФТС упал в ходе торгов 16 сентября на 14 процентов. В общем, досталось всем.

На этом фоне начало резко дорожать золото. Тройская унция золота 18 сентября подорожала с рекордной скоростью, повысившись в цене на 70 долларов (около девяти процентов). Конечная цена составила 850 долларов за унцию. Это понятно, «вынув» деньги из ценных бумаг, инвесторы пытались их вложить во что-нибудь «вечное», «реальное», золото – самое то.

А вот что было непонятно, так это падение цен на нефть, рост на три-четыре доллара не в счет, полгода назад при куда более благоприятной обстановке баррель нефти стоил около 150 долларов. Единственное объяснение, которое не выходит за рамки здравого смысла – потребление нефти снижается, нефти просто так много не нужно, а значит, очень похоже, мы приближаемся к следующей стадии – промышленному кризису.
Как Турция переживает эти три больших этапа мирового кризиса?
Итак – Ипотечный кризис в Турции

Ой, а в Турции нету предпосылок для ипотечного кризиса. Неоткуда в Турции взяться этому ипотечному кризису. По причине того, что банковская система Турции настолько слаба, а самой Турции как государству самой постоянно не хватает наличности, что ипотечные кредиты даже самым крупным банкам выдавать туземному населению не особо выгодно. Забрать у турецкого гражданина квартиру под ипотекой за долги по кредиту, если он докажет, что это его единственное жилье банку практически невозможно. А условия продажи конфискованной квартиры на аукционе настолько не выгодны банку, что они предпочитают ипотеку своим туркам вообще не выдавать.

Нет, нельзя сказать, что совсем не выдают. Выдают, но во-первых, в отличие от Америки существует первый взнос 20-30%. Во-вторых, нет никаких отсрочек по выплате кредита, и в-третьих заемщик обязан доказать, что он может платить по кредиту, то есть платежеспособен. А так как в Турции по сравнению с Европой уровень жизни все же низкий, а белые зарплаты платят редко, то и ипотечных кредитов выдано – «кот наплакал».

Иностранцу же в Турции гораздо легче взять ипотеку, потому что отобрать его квартиру банку гораздо легче. Но так как ставки по кредиту в турецком банке выше, чем в европейском – европейцы кредиты на покупку недвижимости в Турции брали в своих банках под залог своей европейской недвижимости. Попались – дурачки.
А вот русские брали ипотеку в турецких банках, причем только в самых крупных и влиятельных, потому что по сравнению с банками российскими – турецкие кредиты все же дешевле.
Банковский кризис в Турции

Согласно отчету Fitch Ratings "Системные риски в банковском секторе" Турция располагается в группе D3 «неустойчивая» (Россия правда тоже там же). Первые строчки рейтинга занимают Америка и страны Европы в основном, также часть стран из коалиции «восточного Тигра». Которые заметьте – посыпались первые.

Но большое отличие турецкой банковской системы от российской – это то, что в отличие от российских банков, турецкие банки не зарабатывают деньги на фондовой бирже. По причине практического отсутствия оной (всего 3% от ВНП). И турецкие банки кредиты не выдавали направо и налево без обеспечения, то есть, плодя воздушные деньги, как делали банки американские и российские.

Однако так как банки все же в Турции существуют и повязаны с банками европейскими и американскими мировой кризис приведет мелкие банки основным доходом которых, был международный лизинг или иные тесные связи с США и Европой к разорению.
Крупные банки устоят, возможно, даже без дотаций со стороны государства.
Биржевой кризис в Турции

Агентство Dow Jones оценило потери мировых фондовых рынков в III квартале 2008. Меньше всех пострадала Турция — ее индекс упал на 0,5 процента. Россия заняла последнее место — фондовый рынок страны упал на 47,8 процента. То есть, как видим, кризис все же в Турции проходит мягче всего в мире.

Выводы:
Турция будет гораздо легче переживать мировой кризис, чем Европа, Америка и Россия

Большинтво товаров импортируемых Турцией имеют неэластичный или слабоэластичный спрос (сель хоз. продукция, текстиль).

Кризиса ипотечного кредитования в Турции не будет вообще, т.к. ипотечное кредитование заработало всего два года назад и все два года работало с огромным скрипом.

А вот туристический сектор – под серьезной угрозой. Т.к. туристы едут в основном из стран сильно подверженных кризису, то соответственно со снижением в этих странах покупательской способности туристический поток снизится. Соответственно припадок случится и у рынка туристической аренды недвижимости.

На внутреннем рынке ожидаются сокращения рабочих мест у компаний, которые пользовались краткосрочными американскими и европейскими кредитами, и длинными кредитами по которым пришел срок платежей. Это незначительный процент предприятий, т.к. турецкие банки практически не кредитуют под бизнес-планы и без серьезного обеспечения. То есть рост безработицы будет, но незначительным по сравнению с той же Россией.

Все это значит, что приобретать квартиру под сдачу в аренду следует для внутреннего рынка, но никак не внешнего. То есть в рабочем районе. Но надеяться на гарантированную аренду не стоит.

При этом наш аналитический отдел не рекомендует сейчас ввязываться в проекты долевого строительства, т.к. в кризисной ситуации прогнозировать что-либо весьма проблематично. Часть строек уже встало.

Но это не значит, что в Турции нет пути к сохранению и приумножению своих капиталов.
Текущая ситуация на рынке недвижимости Турции и тенденции:

Цены на недвижимость в Турции тем не менее поползли вверх, т.к. в основном европейцы и обеспеченные турки бросились скупать все, что только можно, повышая тем самым ликвидность турецкой недвижимости. Так как на европейском и американском рынках недвижимости, либо купить ничего нельзя (люди не продают), либо идет серьезный ипотечный кризис и кризис ликвидности недвижимости и цены на недвижимость в Европе и Америке только падают.

При этом в Турции по бросовой цене сейчас продается недвижимость купленная самими европейцами по взятым в Европе кредитам.

На этом фоне процветает банальная спекуляция, когда турки, имеющие наличные средства приобретают такие объекты недвижимости, а потом выставляют их по более высокой цене продавая их как на внутреннем, так и на внешнем рынках.

У нашего инвестиционного отдела также есть такие объекты.

Например, квартиры в Кемере, которые продаются хозяином турком, гражданином Германии по 105 тыс. Евро, а потом выставляются на продажу по 130-150 тыс. Евро. Или виллы в Белеке по 50-60 тыс. Евро. Иногда земельные участки под такими объектами стоят дороже, чем сами объекты.

Так или иначе, во время любого кризиса можно выловить настоящую золотую рыбку в мутной воде. Главное мудро выбирать наживку.